สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เก็บเท่าไหร่ มีวิธีคำนวณยังไง !

ยืดเยื้อกันมาพักใหญ่สำหรับการผลักดัน "ภาษีที่ดิน" จนล่าสุด (วันที่ 12 มีนาคม 2562) เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา ได้ประกาศให้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 บังคับใช้เป็นกฎหมายแล้ว โดยจะเริ่มมีผลจัดเก็บภาษี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ดังนั้น กระปุกดอทคอม จึงได้สรุปสาระสำคัญของกฎหมายนี้ มาให้ดูกันว่ามีรายละเอียดอย่างไรบ้าง แล้วเราเข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดินด้วยหรือไม่

• เจ้าของที่ดิน / เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง
• เจ้าของห้องชุด
• ผู้ครอบครองทรัพย์สิน หรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐ (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

          อัตราการเก็บภาษีที่ดินใหม่ จะแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยคิดอัตราภาษีเป็นรูปแบบขั้นบันไดเพิ่มขึ้นตามมูลค่า ดังนี้ 

*หมายเหตุ : เป็นอัตราภาษีที่ดินเฉพาะในช่วง 2 ปีแรก คือมีผลบังคับใช้ในปี 2563-2564

          สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามที่ประกาศกำหนด

อัตราภาษีปี 2563-2564

          - มูลค่า 0-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 100 บาท)
          - มูลค่าเกิน 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
          - มูลค่าเกิน 100-500 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
          - มูลค่า เกิน 500-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.07% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 700 บาท)
          - มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

          * กรณีเป็นบุคคลธรรมดาที่ทำการเกษตร ไม่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีแรกที่กฎหมายบังคับใช้
          * ปีที่ 4 เป็นต้นไป ได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

          เท่ากับว่า หากเรา (บุคคลธรรมดา) มีที่ดินทำการเกษตรที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ไม่ต้องเสียภาษี แต่หากเป็นนิติบุคคลยังต้องเสียภาษี ไม่ได้รับการยกเว้นใด ๆ

อัตราภาษีปี 2563-2564
          - มูลค่าไม่ถึง 25 ล้านบาท  อัตราภาษี 0.03% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
          - มูลค่าเกิน 25-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
          - มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

          * กรณีบ้านหลังหลักที่เป็นเจ้าของบ้านและเจ้าของที่ดิน (เจ้าของบ้านอาศัยอยู่เอง) และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก เท่ากับว่า หากเราเป็นมีบ้านพร้อมที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษี

          * หากเป็นบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะไม่ได้ยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก

อัตราภาษีปี 2563-2564
          - มูลค่าไม่ถึง 40 ล้านบาท  อัตราภาษี 0.02% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 200 บาท)
          - มูลค่าเกิน 40-65 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
          - มูลค่าเกิน 65-90 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
          - มูลค่า 90 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

          * กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านอย่างเดียว (บ้านเจ้าของอยู่เองบนที่ดินเช่า) และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก แสดงว่า ถ้าเรามีบ้านปลูกสร้างอยู่บนที่ดินเช่า มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะไม่ต้องเสียภาษี

          * หากเป็นบุคคลธรรมดาที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะไม่ได้ยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก

อัตราภาษีปี 2563-2564
          - มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 200 บาท)
          - มูลค่าเกิน 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
          - มูลค่าเกิน 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
          - มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

อัตราภาษีปี 2563-2564  
          - มูลค่า 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 3,000 บาท)
          - มูลค่าเกิน 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 4,000 บาท)
          - มูลค่าเกิน 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 5,000 บาท)
          - มูลค่าเกิน 1,000-5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 6,000 บาท)
          - มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.7% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 7,000 บาท)

          หมายถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควร หรือถูกปล่อยทิ้งไว้ว่างเปล่า
          - มูลค่าเกิน 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 3,000 บาท)
          - มูลค่าเกิน 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 4,000 บาท)
          - มูลค่าเกิน 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 5,000 บาท)
          - มูลค่าเกิน 1,000-5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 6,000 บาท)
          - มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 7,000 บาท)

          นอกจากนี้ หากปล่อยรกร้าง เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน จะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% ในปีที่ 4 และถูกเก็บเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก ๆ 3 ปี หากยังไม่ได้มีการนำมาทำประโยชน์ แต่สูงสุดไม่เกิน 3%

           ทั้งนี้ อัตราการเก็บภาษีตามมูลค่าแบบขั้นบันไดดังกล่าว จะบังคับใช้ใน 2 ปีแรก (2563-2564) ส่วนปีต่อไปจะพิจารณาเก็บตามอัตราเพดานสูงสุดอีกที

          การคิดภาษีที่ดินแต่ละประเภทจะใช้มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินจากกรมธนารักษ์ โดยจะมีการปรับตามรอบบัญชีประเมินราคาทุก 4 ปี ซึ่งแยกวิธีคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายออกเป็น ดังนี้ 

          ที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้าง  
          ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี  
          โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

          มีทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  
          ภาระภาษี = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี
          โดยมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) - ค่าเสื่อมราคา

          ห้องชุด  
          ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี
          โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)
 
          (หมายเหตุ : กรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด และอัตราค่าเสื่อมราคา)

ทำให้สามารถสรุปอัตราภาษีที่ต้องจ่ายของที่ดินแต่ละประเภทออกมาเป็นตารางได้ ดังนี้ 

กรณีเจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้น 50 ล้านบาทแรก หากมีส่วนเกิน ค่อยนำมาคิดภาษี เช่น

• นายเอ เป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรม มูลค่า 60 ล้านบาท หัก 50 ล้านบาทแรกออก เหลือส่วนเกิน 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี 0.01% เท่ากับ 1,000 บาท

กรณีทรัพย์สินมีมูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษีไปเลย แต่หากมีส่วนเกิน ให้นำส่วนเกินมาคิดภาษี เช่น

• นายบี มีบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 75 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ส่วน 50 ล้านบาทแรกได้ยกเว้นภาษี ส่วนที่เหลืออีก 25 ล้านบาท นำมาคำนวณภาษี 0.03% เท่ากับต้องเสียภาษี 7,500 บาท
   

กรณีมีบ้านบนที่ดินเช่า หรือปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น จะได้รับการยกเว้นภาษีเฉพาะ 10 ล้านบาทแรก หากมีส่วนเกินก็ให้นำมาคำนวณ เช่น

• มีบ้านบนที่ดินเช่า มูลค่า 10 ล้านบาทพอดี และมีชื่อในทะเบียนบ้าน เท่ากับไม่ต้องเสียภาษี
• มีบ้านบนที่ดินเช่า มูลค่า 30 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ดังนั้น 10 ล้านบาทแรกได้รับการยกเว้น ส่วนที่เหลือ 20 ล้านบาท จะนำมาคิดภาษีที่ 0.02% เท่ากับต้องเสียภาษี 4,000 บาท
   

           อย่างไรก็ดี เพื่อเป็นการบรรเทาภาระภาษี ใน 3 ปีแรกของของเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ หากผู้เสียภาษีมีภาระที่ต้องจ่ายสูงกว่าที่เคยจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ ให้ผู้เสียภาษีชำระภาษีตามจำนวนประเมินในปีก่อนหน้าที่กฎหมายนี้บังคับใช้ แล้วเหลือภาระภาษีเท่าไร ให้ชำระส่วนที่เหลือ ดังนี้ 
           - ปีที่ 1 จ่าย 25% ของจำนวนภาษีที่เหลือ
           - ปีที่ 2 จ่าย 50% ของจำนวนภาษีที่เหลือ
           - ปีที่ 3 จ่าย 75% ของจำนวนภาษีที่เหลือ

• ตั้งแต่ 1 มกราคมเป็นต้นไป และต้องชำระภายในวันที่ 30 เมษายนของทุกปี
• หากมียอดภาษี 3,000 บาทขึ้นไป สามารถผ่อนชำระได้ 3 งวด คือจ่ายในเดือนเมษายน, พฤษภาคม และมิถุนายน 

           สำหรับทรัพย์สินที่จะไม่โดนเก็บภาษีจะมีด้วยกัน ดังนี้
           1. สาธารณสมบัติของแผ่นดิน
           2. ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์
           3. ทรัพย์สินของรัฐที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์
           4. ที่ทำการองค์การสหประชาชาติ หรือองค์การระหว่างประเทศอื่น ๆ  
           5. สถานทูต หรือสถานกงสุลต่างประเทศ
           6. ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
           7. ศาสนสมบัติที่ไม่ได้หาผลประโยชน์
           8. ทรัพย์สินที่ใช้เป็นสุสานสาธารณะ หรือฌาปนสถานสาธารณะ
           9. มูลนิธิหรือองค์การที่ประกอบกิจการสาธารณะ
           10. ทรัพย์สินของเอกชน ที่ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์
           11. ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร
           12. ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม

 

        ในที่สุดก็ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการแล้วสำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉะนั้น การรู้และศึกษาข้อมูลให้ดี จะช่วยให้เราสามารถวางแผน เพื่อจัดการกับภาษีในอนาคตได้ดีขึ้น

          *** อัปเดตข้อมูลล่าสุด เมื่อวันที่  21 พฤศจิกายน 2562

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

ราชกิจจานุเบกษา, สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง